每日经济新闻
商讯推荐

每经网首页 > 商讯推荐 > 正文

新湖中宝:地产界的博马舍?

2019-06-12 14:16:37

第6个普利兹克奖获得者要入杭了?

几天前,建筑界的诺贝尔奖——2019年普利兹克奖花落日本人矶崎新,杭州业界一片欢腾。在这座城市,矶崎新做过一个中国湿地博物馆,长得像“飞碟”。

再算上之前的安藤忠雄、伦佐·皮亚诺、诺曼·福斯特和王澍,他是在杭有过作品的第5位普利兹克奖得主。

但马上,央视“大裤衩”的设计师——雷姆·库哈斯,又一位普奖得主要来了。

准确地说,是雷姆·库哈斯创办的OMA(大都会建筑事务所)要来了。不过业界都知道,OMA就是库哈斯实施“设计暴力”的工具,一体两面。

OMA首次入杭,既有意料之中,也有出乎意料。

意料之中,它仍然延袭了库哈斯一贯的超现实主义风格,充满了倾斜、折线和体块穿插。

意料之外,“金主爸爸”居然是一向低调的杭州本土房企——新湖地产。

一家既从来不抢地王,不喊千亿目标打鸡血,又几乎不出现在行业论坛的神秘上市公司。

未来新湖中心效果图

那么这个叫“未来新湖中心”的8.5万㎡综合体,究竟有多惊世骇俗呢?其中一幢建筑整块斜切、内部镂空,如山峰、帐篷又如梯田。

它就位于未来科技城的海创园附近,包含酒店、商业和中庭花园。

OMA主创设计师Chris称之为:杭州光棱。标志着过去和未来的融合,引领着地标建筑的国际化新纪元。

许多人突然发现:原来新湖是家这么酷的开发商啊?

其实,岂止是“酷”,新湖骨子里还是一个真正的产品主义者。但它每次卖房子,总是举重若轻,一点看不见现实与理想之间冲突的张力,身上自然少了一些“情怀味”。

都说“文章憎命达”、“愤怒出诗人”,人类的习惯思维里,总是需要一些苦其心志的悲情色彩,理想主义者的形象才立得起来。

在中国地产界,这样的定律似乎也一直成立。

逻辑很容易理解,房子上成本每多投入一分,利润就少一分。产品越极致,商业风险越大。每往前走一步,都是人性的试炼。

在房地产野蛮生长的年代,制度的裂缝,恰是光照进来的地方,“有情怀的好房子”还能不时涌现。

但进入高地价、限房价的“白银时代”后,开发商的空间日趋逼仄。

成本多一分或少一分,都可能性命攸关。情怀不仅很贵,而且很危险。房企日益分化成两个极端的阵营:冷酷强大的现实主义者和热血垂死的理想主义者。

虽不乏游走在中间的优异者,但总体而言,现实主义色彩都会更浓一些。

新湖却是一个彻头彻尾的异类。你可以称它为“现实的理想主义者”,或者“理想的现实主义者”。身上弥漫着金融资本的气息,却玩着手工定制。

比如刚交付的上海新湖·青蓝国际一期,刷新所有地产人的三观。

这个位于静安区的15万㎡大盘,由5幢17-31层的高层住宅围合而成。外立面铝板+铜+进口贝鲁特米黄,搭配德国旭格门窗。

最初定位时,它只是一个售价五六万的“改善住宅”;没想到上市时行情大涨,8万+还被一抢而空。

既然还有利润空间,那我们不急,先给上海做个好玩的房子吧?

首先是精装标准直接加了一倍,比如厨电由西门子升级为德国进口Miele。其次,请来美国的李懿恩小姐,做了4个“手工定制化”的室内风格。

李小姐个人风格强烈,之前与新湖合作主要在一些别墅样板房中,从未在大规模的住宅精装中推广。

不仅成本投入猛增,更要面对未知的品控风险,新湖这个想法可谓大胆。

最终交付的青蓝国际一期,一举拿下2018年的“上海市建设工程白玉兰奖”。

连我这个看了多少年绿城滨江的“老司机”,踏入青蓝国际,也不得不感叹:每一步都让人大开眼界啊!

像金属材质,一般豪宅只会在室内墙面柜体上使用。

但青蓝国际呢,从部分入户玄关,到入户门外框,到木饰面、主卧衣柜与硬包,再到客厅踢脚线、电梯厅门套,甚至连公共空间地面和消防通道门,全都镶嵌了金属!

再比如,青蓝国际的4个户型,装标中收纳落地面积均超过9%。

入户玄关的一侧墙体,全都是收纳空间;客厅电视墙设计了三段式大收纳;卫生间镜柜打开,也是满满的储物空间。

但最惊艳的,还是那些神奇的定制化空间。

比如青蓝国际的淋浴房,合页具有自动调节功能。你洗完澡出来,淋浴门会“嗤”地一声在身后自动下沉,彻底密闭,门上水滴绝不会流出来。

青蓝国际85㎡户型厨房的270°转角大移门

还有部分户型主卫里,上海唯宝首个一体式设计的双台盆。晨起时,夫妻俩在长长的脸盆里一起洗漱,简直太有爱了。

85㎡户型整体内嵌式的厨房,配有270°转角大移门,可封闭可开放,中西厨随意切换。

还有许多从未见过的“处女座细节”,像飘窗上的顶灯、藏在镜柜和台盆柜抽屉里的插座,定制的大理石拼花和哑光开关面板,真是温暖又体贴。

更变态的是隐蔽工程。比如消防楼梯,为刻划出精准耐磨的棱边,每一级台阶的阳角都嵌入了铜条。

这样“不惜成本打造”的精品,只卖个市场平均价,新湖仍然有钱赚,后面还有二期18万㎡的土储。最关键的是,这还是新湖的日常操作!

新湖的逻辑很简单:做地产,赚钱靠的是踏准周期,死抠成本能省几个钱?

房地产是一个有着强烈周期性的市场。

在过去200多年间,美国房地产业的实周期大约是18年,周期结束之后的一两年,肯定伴随着一次大的经济衰退。

同样,中国房地产的这20多年,许多开发商在起起落落之后,回过头看,发现真正决定一个公司活得好不好的,既不是周转有多快,也不是产品有多出色,而是节奏踩得准不准。

费尽心力“降标减配”或“狼性营销”,不如地再早拿几个月,或开盘再迟半年。

一向以资本运作能力著称的新湖,恰对周期有最敏锐的嗅觉。他们从不抢地王,却总能在市场低谷时,储备下大量优质低价土地。

最经典一役,是2008年杭州楼市最低迷时,新湖以11000元/㎡轻松摘得武林国际地块。而数月后周边新出让的宅地,地价就已飙至2万4。

等到2011年开盘时,楼市再陷低谷。武林国际又凭借33000元/㎡的起价,在一堆地王中成功突围。

因为地价低,即便卖了“超低价”,仍能保证合理的利润率。

这为武林国际的品质投入,留足了空间。外立面是花岗岩+铝板+玻璃幕墙,1、2号楼的单元大堂层高达9.3米,甚至第一次在杭州豪宅屋顶装上光伏发电系统。

没压力,动作才不会变形,产品才可以“很好玩”。

目前新湖手上的近5000亿货值,基本都是类似这样前瞻储备的优质、低价土地。

其中,单是上海就有2000亿(180万㎡),均为内环稀缺土地。包括虹口青云路地块13万㎡、青蓝国际34万㎡、新湖明珠城三期90万㎡、黄浦区地块43万㎡和虹口区乍浦路地块12万㎡。

江苏启东、温州平阳则都是一二级联动的超级大盘,均拥有一线海景资源。

在中国,地价成本平均占到房价的60%以上。所以,一旦新湖把“获地”这最大一项成本压至极低,在营造投入上,当然就可以很“任性”。

甚至连一房难求的“限价神盘”,新湖也常常玩加配。

比如温州瑞安的新湖春晓,开盘均价2万,一二手倒挂4000元。旁边竞品几乎卖不动,它却三开三罄,每次都是2000多人抢200多套房子。

这样的房子换其它开发商,不减配已是万幸。结果,新湖在售罄之后,又对立面石材进行升级,从国产霞红水洗荔枝面更换成巴西进口的雅克金麻石材。


外立面成本因此整整翻了一倍!

发现这一举措大受欢迎后,新湖又做了一个决定:今后连温州平阳上市的新项目,外立面也尽量干挂进口石材。要知道,这可是房价才1万多的住宅……

新湖的潜台词大概是:开发地产要会算大账,这一平方加几百块有什么了不起呢?

因为地拿得不贵,新湖的房子还喜欢为土地“留白”。

像上海的青蓝国际,最大楼间距逾130米;丽水新湖国际,中心大草坪面积约1万㎡;温岭的双溪春晓,做出了约4000㎡磅礴水系。

杭州的香格里拉半岛,甚至放弃红线内的1.5万㎡景观宅地,做成了“半岛公园”。

做过开发的人都知道,一个楼盘“有没有良心”,除了材质工艺、土地留白,最重要的是看地下车库。

因为地下车库往下多挖几米,不仅成本暴增,工期也变得很难控制。但是在购房过程中,车位配比、车位尺寸和地库层高,业主又几乎不关注。

所以说到省成本,在“少挖一点地库”面前都是渣。

但新湖的地库尺寸全都是超大的。比如杭州的武林国际,地下大堂高3.5米;温岭的双溪春晓,地库行车道层高约4米,主行车道净高约2.8米。

车位配比更是超级足。

像上海的青蓝国际二期,在一期1:1.1的车位配比基础上,又往下挖了一层,居然做了3层车库。新湖明珠城后期也会做3层地库。

限价时代,人们总感慨:产品主义者越来越少了。

在残酷的生存竞争中,有情怀的开发商或被迫向现实低头,或已彻底丧失了话语权。就像人们说:为什么身边看不见诗人,因为都饿死了。

但所谓“理想主义者”,并不需要总是与现实死磕到底,有时也能和世界温柔共处。

就像18世纪的法国剧作家博马舍,年轻时在巴黎金融界巨头杜威奈的提携下,凭借惊人天赋,成为法国最富有的企业家之一。


在玛黑区的豪宅里,他写下《费加罗的婚礼》三部曲,为进步鼓与呼,留下不朽的传世名著。

某种意义上,新湖就是中国地产界的“博马舍”。凭借智慧,在现实世界中获取足够多的生存资本;而造房子本身,变成了一种单纯的乐趣。

所以,他可以请来雷姆·库哈斯的OMA,在阿里巴巴总部旁,做一个属于未来的地标。

也可以请来前SOM合伙人阿德里安·史密斯,迪拜哈里法塔主创,世界高层建筑的一代宗师,再次为新湖的上海天虹项目亲自执笔。

还可以连续8年,每年在全国种下几百万株郁金香,只为博得老业主的嫣然一笑。

甚至交付多年的别墅区,新湖每年还会往湖里投放1-2万尾鱼苗;然后每隔几年,举办一次开渔节,将肥大的鲢鳙捕捞上来,分赠给全小区的业主。

他可以极度务实,在新湖果岭做出全部南向3开间的高得房率户型。

他也可以极度天真,从蜂窝铝板、人脸识别、光伏发电到地源热泵温控的单元大堂……各种前沿的居住科技,总是率先尝试。

做一个新湖的业主其实很幸福,既岁月静好,又像是一段充满惊喜的探索之旅。

若把目光朝外,你会发现,这不就是欧美地产业的常态吗?节奏不疾不徐,心情平和放松,对土地有敬畏,却也从不放弃对世界的好奇心。

无需与现实艰难地缠斗,却是居住艺术的守护者、城市进步的推动者,安放无数都市人的梦想。

就像博马舍的座右铭:给公众做好事的同时,让自己的钱包更鼓。

(商业资讯)

责编 周宇翔

特别提醒:如果我们使用了您的图片,请作者与本站联系索取稿酬。如您不希望作品出现在本站,可联系我们要求撤下您的作品。

欢迎关注每日经济新闻APP

0

0

中国第一快三投注平台